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美国:另一个即将引发“金融海啸”的定时炸弹

尽管许多人对2008年美国的次级抵押贷款危机知之甚少,但不断扩大的金融泡沫清楚地证明了一个事实:人类永远不会从历史中吸取教训,只会哀悼历史。

real Investment Advicejessecolombo在最近的一篇文章中表示,美国许多泡沫都濒临崩溃,商业房地产就是一个典型但未知的例子。

科伦坡指出,所有这一切的罪魁祸首是美联储自次贷危机以来长期维持的极端环境,七年来一直采取接近零的政策。商业房地产正是这种对环境高度敏感的行业。它以低利率赚取收入,并在高利率环境中生存。

(今天,极低的利率环境造成了许多问题。资料来源:ria,圣路易斯联邦储备银行)

除了低利率政策,美联储还采取了量化宽松等非传统货币政策,2008年至2014年共向市场投资3.5万亿美元流动性。

在实施量化宽松政策的同时,美联储还将通过购买债券和其他资产来降低利率和推高资产价格。下图还显示了2008年后美联储资产负债表的长期增长。

(在宽松周期中美联储资产负债表的变化,来源:ria,圣路易斯联邦储备银行)

商业房地产泡沫越来越大

在美联储的“洪水”下,所有可以被称为“升天”的资产,尤其是商业地产,自2009年低点以来已经上涨了111%以上。许多人可能不知道,在2004-2008年期间,美国的商业地产和住宅地产经历了泡沫积累破裂的同一时期,危机期间累计升值66%,贬值40%。

随着最近一轮的美国商业房地产泡沫(111%对66%),可以说当前的泡沫破裂比2008年更加严重。

(美国商业地产指数,资料来源:ria,greenstreetadvisors)

像许多泡沫一样,美国商业房地产泡沫是通过低利率积累起来的。自2012年以来,美国商业房地产贷款总额增加了7000亿美元,增幅为50%。

(美国商业房地产贷款总额,来源:ria,美联储)

对折?可能还有更多。

Jessecolombo指出,与上一次美国商业房地产泡沫相似,摩根士丹利资本国际信托指数(msciu.s)。Reitindex)在当前的泡沫周期中翻了两番。房地产投资信托基金是指拥有能产生收入的房产的上市公司,是追踪商业房地产行业表现的一种方式。

在2008年次级抵押贷款危机期间,该指数损失了近75%的价值,现在类似的情况很可能再次发生。

(mscireits索引,来源:ria,msci)

与此同时,在过去的20年里,美国商业地产的价格上涨速度远远快于租金上涨速度,这也使得住房的资本回报率持续下降。资本回报率是指房价与租金的比率。较低的比率意味着房价存在太多泡沫,并有随后调整的风险。美国商业房地产目前的资本回报率甚至低于2007年最后一次泡沫的低点。

谁将刺破商业房地产的泡沫?

杰西科龙博(Jessecolombo)指出,独角兽最有可能刺破美国商业房地产泡沫。次贷危机后,许多科技初创企业如雨后春笋般涌现,现在有300多只独角兽,价值超过10亿美元。

(自2007年以来全球风险资本案例数超过1亿美元,来源:克朗基)

杰西科龙博(Jessecolombo)表示,随着越来越多的投资者不再对“烧钱”初创企业感兴趣,大量企业将逐渐衰落并被淘汰,这将引发美国商业房地产泡沫的破裂。

瑞银数据显示,自2017年以来,美国零售业已经关闭了15,000家店铺,到2026年底,还将关闭75,000家店铺。此外,餐饮业在过去十年的爆炸性发展也达到了一个下行周期。越来越多的投资者将意识到目前的高价格是不可持续的,最终将导致比2008年更恶性的泡沫破裂。

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